A taxa de condomínio é o rateio das despesas do prédio entre as unidades, aprovado em assembleia e obrigatório por lei.
A confusão começa quando se trata a taxa como conta de consumo. Quem mora não paga só o que usa, quem aluga não paga tudo o que o dono paga, e o síndico não manda no que a lei não permite.
Abaixo, quem paga o quê, o que acontece com quem atrasa, os limites do síndico e as decisões do STJ que mudaram a cobrança.
O que a taxa cobre e por que ela é obrigatória
O art. 1.336, I, do Código Civil obriga o condômino a contribuir para as despesas do prédio. Não há liberação por não usar piscina, salão ou elevador: o que gera a obrigação é a disponibilidade do serviço, não o uso.
Entram no rateio salários, limpeza, manutenção de elevador e bombas, seguro do prédio e o consumo das áreas comuns. Se esse valor sobe sem explicação, vale checar a fatura do prédio como quem contesta uma conta de luz alta.
Há ainda o art. 1.340: despesa de parte comum de uso exclusivo de um ou alguns condôminos é paga por quem se serve dela.
Ordinária ou extraordinária: a divisão que decide quem paga
No imóvel alugado, a taxa se parte em duas. Os arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991 dão as despesas ordinárias (rotina, manutenção, consumo, salários) ao inquilino e as extraordinárias (obras, estrutura, fachada, fundo de reserva) ao proprietário.
O critério é simples: manter é ordinário, transformar ou repor é extraordinário. Cláusula que joga obra estrutural para o inquilino contraria o art. 22.
| Despesa | Classificação | Quem paga no aluguel |
|---|---|---|
| Salários e encargos dos funcionários | Ordinária | Inquilino |
| Água e energia das áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Limpeza, conservação e pintura interna | Ordinária | Inquilino |
| Manutenção de elevador e interfone | Ordinária | Inquilino |
| Reposição do fundo de reserva usado na locação | Ordinária | Inquilino |
| Pintura de fachada e esquadrias externas | Extraordinária | Proprietário |
| Reforma ou acréscimo na estrutura | Extraordinária | Proprietário |
| Constituição do fundo de reserva | Extraordinária | Proprietário |
Fundo de reserva: quem constitui e quem repõe
O fundo de reserva é a poupança do condomínio para emergências. O percentual não está na lei federal: quem fixa é a convenção, e os valores variam muito entre prédios.
Constituir o fundo é despesa extraordinária, do proprietário (art. 22, parágrafo único, “g”). Repor o que foi gasto durante a locação é ordinária, do inquilino (art. 23, §1º, “i”).
A regra prática: peça o boleto discriminado e a ata que aprovou o uso do fundo antes de pagar.
Fração ideal ou valor igual: como o rateio é definido
O padrão do art. 1.336, I, é o rateio pela fração ideal — apartamento maior paga mais. Mas o artigo ressalva “salvo disposição em contrário na convenção”, e o art. 1.334, I, deixa a convenção definir a quota. Daí prédios com taxa igual para todas as unidades.
O limite veio no REsp 1.816.039/MG (Terceira Turma, fevereiro de 2020): convenção outorgada por construtora não pode fixar taxa menor para as unidades não vendidas. Isenção a um condômino onera os outros.
Onde há medidor por apartamento, a água sai do rateio — e vale conhecer as faixas e o desconto da tarifa social de água.
Vendeu o imóvel, mas a dívida pode voltar
O Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS, Segunda Seção, abril de 2015) fixou que, sem registro do contrato, a responsabilidade recai sobre vendedor ou comprador conforme o caso — e que, transferida a posse e ciente o condomínio, o vendedor sai de cena.
Em REsp 1.910.280, a mesma Segunda Seção reforçou em abril de 2025 (relatora ministra Isabel Gallotti) que o vendedor pode responder por débitos posteriores à posse quando o contrato não foi registrado: a dívida é propter rem e o condomínio não se vincula ao contrato particular entre as partes.
Em junho de 2025 o colegiado afetou REsp 2.015.740 e REsp 2.100.395 para revisar o Tema 886. A revisão ainda não tem tese publicada. Até lá, a proteção é registrar a escritura e avisar o condomínio por escrito — inclusive no Minha Casa Minha Vida.
Multa de 2% e juros: são dois tetos diferentes
O art. 1.336, §1º, limita a multa de mora a 2% do débito. O teto é rígido: convenção que fixe 10% é reduzida a 2% na Justiça.
Juros são outra coisa. O mesmo parágrafo manda aplicar “os juros moratórios convencionados” e só usa 1% ao mês se a convenção for silente. O STJ admite juros acima de 1% quando previstos.
Somam-se correção e honorários na cobrança judicial, e a dívida pode ir para cadastro de inadimplentes — o que aparece ao negociar o nome no Serasa.
A cobrança prescreve em cinco anos
No Tema Repetitivo 949 (REsp 1.483.930/DF, relator ministro Luis Felipe Salomão), o STJ fixou prazo de cinco anos para cobrar cota condominial, ordinária ou extraordinária, com base no art. 206, §5º, I, do Código Civil. O acórdão é de 1º de fevereiro de 2017.
A contagem começa no dia seguinte ao vencimento de cada parcela, uma a uma: cota vencida em março de 2021 prescreve em março de 2026.
Prescrição não é perdão automático: precisa ser alegada na defesa. Ação, acordo e reconhecimento de dívida interrompem o prazo.
Dívida de condomínio não entra em recuperação judicial
Em 13 de maio de 2026, a Segunda Seção julgou o Tema Repetitivo 1.391 (REsp 2.206.633 e outros), relator ministro Raul Araújo.
A tese: dívidas condominiais, mesmo as anteriores ao pedido, são créditos extraconcursais, ficam fora da recuperação e podem ser executadas no juízo cível.
É a decisão mais recente do tema e reforça o condomínio como credor privilegiado.
O que o síndico não pode fazer com quem deve
Não pode proibir o inadimplente de usar piscina, salão de festas ou qualquer área comum. O STJ decidiu assim no REsp 1.564.030/MG (Terceira Turma, agosto de 2016) e reafirmou no REsp 1.699.022/SP (Quarta Turma, maio de 2019).
O fundamento: o uso das áreas comuns decorre do direito de propriedade, e a lei já previu a sanção cabível — multa e juros. Restrição não pecuniária vira constrangimento ilegal e pode gerar dano moral.
Também não pode expor o nome do devedor em mural ou grupo de moradores nem barrar sua entrada. A cobrança se faz por notificação, protesto e ação.
A multa por comportamento antissocial
O art. 1.336, §2º, permite multa de até cinco vezes a contribuição mensal para quem descumpre deveres da convenção, quando ela não fixa valor próprio — por dois terços dos condôminos restantes.
O art. 1.337 trata do reincidente: descumprimento reiterado gera multa de até cinco vezes a cota, por três quartos dos demais. Para o condômino antissocial, que torna insuportável a convivência, a multa vai a dez vezes, com o mesmo quórum.
A jurisprudência exige notificação prévia, registro das ocorrências e defesa. Multa aplicada sem processo interno costuma cair.
Obras necessárias, úteis e voluptuárias
O art. 1.341 separa três categorias e três quóruns. A confusão entre elas anula boa parte das assembleias.
- Necessárias (estrutura, segurança, habitabilidade): independem de aprovação. Se urgentes e de valor excessivo, o síndico executa e comunica a assembleia; se não urgentes, precisam de autorização.
- Úteis (aumentam o uso ou o valor): maioria dos condôminos.
- Voluptuárias (embelezamento): dois terços dos votos.
Quem faz obra necessária urgente na ausência do síndico tem reembolso, mas responde por gasto desnecessário. Novo pavimento exige unanimidade (art. 1.343).
Assembleia: convocação, quórum e formato virtual
O art. 1.350 obriga o síndico a convocar assembleia anual para aprovar orçamento, contribuições e contas. Se ele não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo.
Em primeira convocação, delibera-se por maioria dos presentes que represente ao menos metade das frações ideais (art. 1.352). Em segunda, por maioria dos presentes (art. 1.353).
A Lei nº 14.309, de 8 de março de 2022, incluiu o art. 1.354-A no Código Civil e autorizou convocação e votação eletrônicas, desde que a convenção não proíba e sejam garantidos voz, debate e voto. Criou também a sessão permanente, de até 90 dias.
Prestação de contas e destituição do síndico
Prestar contas à assembleia é dever do síndico (art. 1.348, VIII). O condômino pode pedir os documentos que embasam as contas — notas, extratos, folha — e a recusa sem motivo é ilegal.
Há um limite. No REsp 2.050.372 (Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, junho de 2023), o STJ decidiu que o condômino não pode, sozinho, ajuizar ação de exigir contas: a prestação é devida ao condomínio, em assembleia.
Quando as contas não vêm, o caminho é o art. 1.349: assembleia especialmente convocada e destituição do síndico por maioria absoluta, em caso de irregularidade, não prestação de contas ou administração inconveniente.
O que o STJ já decidiu e quando
| Decisão | Data | Entendimento |
|---|---|---|
| Tema 886 — REsp 1.345.331/RS | abr/2015 | Sem registro, responde vendedor ou comprador conforme o caso |
| REsp 1.564.030/MG | ago/2016 | Proibir inadimplente de usar áreas comuns é ilegal |
| Tema 949 — REsp 1.483.930/DF | fev/2017 | Prescrição de 5 anos, do dia seguinte ao vencimento |
| REsp 1.699.022/SP | mai/2019 | Reafirma a vedação a sanção não pecuniária |
| REsp 1.816.039/MG | fev/2020 | Construtora não paga taxa menor por unidade não vendida |
| REsp 2.050.372 | jun/2023 | Condômino não exige contas sozinho na Justiça |
| REsp 1.910.280 | abr/2025 | Vendedor pode responder por débito posterior à posse |
| Tema 1.391 — REsp 2.206.633 | mai/2026 | Dívida condominial fica fora da recuperação judicial |
Repare no padrão: o que mudou veio do tribunal, não do Congresso. Não existe “nova lei do condomínio” federal em 2025 ou 2026. A reforma do Código Civil segue em tramitação — projeto não é lei.
Onde confirmar as informações
Este é um conteúdo informativo e independente. Regras e entendimentos mudam — confirme antes de decidir:
- Planalto — Código Civil, condomínio edilício
- Planalto — Lei do Inquilinato, arts. 22 e 23
- STJ — temas repetitivos 886, 949 e 1.391
- Consumidor.gov.br — canais de reclamação
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