Existem dois seguros de imóvel, e quase todo mundo só conhece um. O seguro habitacional é obrigatório no financiamento, vem embutido na prestação e protege o saldo devedor e a estrutura. O seguro residencial é voluntário e protege o que está dentro de casa.
A confusão custa caro. Tem quem pague o habitacional achando que a mobília está coberta e descubra o contrário depois de um incêndio. E tem quem recuse o residencial por achar que já paga seguro demais.
Abaixo, o que cada um cobre por norma, quanto custa, por que você pode escolher a seguradora do habitacional mesmo que o gerente diga que não, o que fica de fora e como contestar uma negativa.
O que é o seguro habitacional
É o seguro exigido em contratos de financiamento imobiliário. Não é opcional nem é venda casada ilegal: a exigência tem base normativa própria.
As regras atuais estão na Resolução CNSP nº 447, de 10 de outubro de 2022, e na Circular Susep nº 677/2022, em vigor desde 1º de novembro de 2022.
O prêmio é cobrado dentro da prestação, ao lado de juros, amortização e taxa de administração. Ele aparece em linha separada no extrato do financiamento — é ali que se descobre quanto está sendo pago.
MIP e DFI: as duas coberturas obrigatórias
O artigo 6º da Resolução CNSP nº 447/2022 determina que a apólice garanta, no mínimo, dois riscos:
- MIP — Morte e Invalidez Permanente. Se o mutuário morre ou fica permanentemente incapaz para a atividade principal, a seguradora quita o saldo devedor. A família fica com o imóvel, sem dívida.
- DFI — Danos Físicos ao Imóvel. Incêndio, queda de raio, explosão, vendaval, destelhamento, desmoronamento total ou parcial, ameaça de desmoronamento e alagamento, ainda que por chuva.
Dois detalhes que valem dinheiro: o artigo 24 proíbe franquia no MIP e no DFI, e o artigo 25 proíbe carência — com uma exceção, o suicídio, que tem carência de dois anos.
Não existe mais “seguro do SFH” em contrato novo
Muito conteúdo antigo trata a apólice pública do Sistema Financeiro da Habitação como se fosse a regra. Não é.
A Lei nº 12.409, de 25 de maio de 2011, consolidou a descontinuidade da apólice SH/SFH para contratos assinados a partir de 31 de dezembro de 2009. De lá para cá, vale a apólice de mercado (SH/AM), de seguradoras privadas.
A distinção importa na hora de brigar por cobertura: decisões sobre a apólice pública antiga não valem automaticamente para quem assinou depois de 2009.
Você pode escolher a seguradora — e o banco resiste
Este é o ponto mais ignorado do assunto. O seguro é obrigatório; a seguradora, não.
A Resolução CMN nº 3.811, de 19 de novembro de 2009, exige que o banco mantenha no mínimo duas apólices coletivas com seguradoras diferentes, e pelo menos uma fora do seu conglomerado econômico. O mutuário também pode contratar apólice individual com qualquer seguradora autorizada pela SUSEP.
Na prática, a resistência é real: uma única opção “pré-aprovada”, análise que não anda, recusa da apólice de fora por alegação genérica de incompatibilidade. A regra é direta — peça a recusa e o motivo por escrito, em canal com protocolo. O mesmo cuidado vale para quem financia pelo Minha Casa Minha Vida e suas faixas de renda.
O CESH, o número que quase ninguém olha
A Circular Susep nº 677/2022 criou o CESH — Custo Efetivo do Seguro Habitacional, um indicador que resume o peso do seguro ao longo do contrato.
A seguradora é obrigada a informar o CESH antes da contratação e a confirmar que o proponente entendeu o valor. Ele serve para comparar propostas.
A norma diz que o CESH é meramente informativo e não deve ser somado ao Custo Efetivo Total do financiamento. Se alguém somar CESH e CET, o número está errado.
Quanto custa, em ordem de grandeza
Não existe tabela pública de preço. O prêmio varia por idade, valor financiado, prazo e seguradora — a análise é individual e simulação não é cotação.
Para dar ordem de grandeza, uma simulação publicada em 15 de janeiro de 2026 considerou imóvel de R$ 500 mil, financiamento de R$ 170 mil, mutuário de 50 anos e prazo de 309 meses: cerca de R$ 140 por mês cobrindo MIP e DFI.
O que puxa o preço é a idade do mutuário no MIP e o valor de reconstrução no DFI. Entrada maior barateia o prêmio, porque o saldo devedor segurado é menor — vale consultar o saldo do FGTS antes de fechar.
O seguro residencial é outro produto
O residencial é voluntário. Ele não substitui nem é substituído pelo habitacional.
A cobertura básica é estreita: incêndio, queda de raio e explosão. Roubo de bens, danos elétricos, vendaval, vidros, responsabilidade civil familiar e assistência 24h são coberturas adicionais, pagas à parte.
Ele também vale para quem mora de aluguel, protegendo os bens do inquilino e a responsabilidade por danos ao imóvel — olhe isso junto com as regras de reajuste e garantias do aluguel.
Habitacional x residencial, lado a lado
A comparação direta resolve a dúvida:
| Critério | Seguro habitacional | Seguro residencial |
|---|---|---|
| Contratação | Obrigatória no financiamento | Voluntária |
| Quem protege | Saldo devedor e estrutura do imóvel | Conteúdo, terceiros e o morador |
| Mobília e bens | Não cobre | Cobertura adicional |
| Roubo, danos elétricos, vidros | Não cobre | Cobertura adicional |
| Responsabilidade civil e assistência 24h | Não cobre | Cobertura adicional |
| Franquia | Proibida em MIP e DFI | Existe na maioria das coberturas |
| Como se paga | Embutido na prestação | Boleto, cartão ou parcelas |
A linha da franquia é a que mais surpreende. No habitacional você não paga nada por sinistro coberto; no residencial, quase sempre paga uma parte.
Por que o residencial custa pouco
O prêmio é baixo frente ao valor segurado por um motivo estatístico: sinistro grave em residência é raro e pulverizado entre milhões de apólices.
Levantamento da CNseg divulgado em julho de 2026, com dados do IBGE e da FenSeg, aponta que apenas 17% das residências brasileiras têm seguro residencial — contra 13,6% quatro anos antes. No 1º trimestre de 2026, a arrecadação do ramo foi de R$ 1,73 bilhão, alta de 10,5% sobre 2025, segundo a SUSEP.
Boa parte do uso, porém, não é sinistro: é serviço. Dados de mercado de 2026 indicam que cerca de 65% dos acionamentos são de assistência corriqueira — chaveiro, encanador, conserto de eletrodoméstico. Para muita família, é essa a parte que se paga sozinha.
O que costuma NÃO estar coberto
Nenhuma das duas apólices é cheque em branco. As exclusões mais comuns:
| Situação | Habitacional | Residencial |
|---|---|---|
| Doença preexistente conhecida e não declarada | Sem cobertura no MIP (art. 7º, §3º) | Não se aplica |
| Suicídio nos 2 primeiros anos | Sem cobertura no MIP (art. 25) | Não se aplica |
| Desgaste natural e falta de manutenção | Excluído nas condições gerais | Excluído nas condições gerais |
| Vício de construção | Excluído nas condições gerais | Excluído |
| Furto sem arrombamento | Não se aplica | Em geral excluído |
| Joias, dinheiro e obras de arte | Não se aplica | Só com cobertura específica |
A exclusão por falta de manutenção é a que mais gera negativa no DFI. Infiltração antiga, telhado sem conservação e trinca preexistente contam como deterioração, não como sinistro súbito.
Vício construtivo: o que está em julgamento
O Superior Tribunal de Justiça analisa o Tema Repetitivo nº 1.301, sobre a exclusão de danos por vício de construção em imóvel do SFH.
O julgamento começou em 10 de junho de 2026. O relator, ministro Sérgio Kukina, propôs tese de que a cobertura alcança o vício construtivo nos contratos com apólice pública do ramo 66 vinculada ao FCVS. Houve pedido de vista do ministro Francisco Falcão.
Ainda não há tese definitiva, e o alcance discutido se restringe a contratos antigos com apólice pública. Quem assinou depois de 2009 não deve contar com esse resultado.
Como avisar o sinistro e o prazo da seguradora
Avise assim que o fato acontece, pelo canal oficial da seguradora, com protocolo anotado. Fotos datadas, boletim de ocorrência e nota fiscal dos bens valem mais que qualquer argumento.
Depois vem o prazo que a maioria desconhece. A Circular Susep nº 621, de 12 de fevereiro de 2021, fixa no artigo 43 o limite de 30 dias para a liquidação do sinistro, contados da entrega de todos os documentos básicos.
O prazo fica suspenso quando a seguradora pede documento complementar e volta a correr no dia útil seguinte à entrega. É por isso que exigências sucessivas funcionam como adiamento — registre cada uma.
Como contestar uma negativa
A negativa precisa ser fundamentada e por escrito, com a cláusula aplicada. Se veio só por telefone, exija o documento antes de qualquer outra coisa.
- Ouvidoria da seguradora, com o número do sinistro e o texto da negativa.
- consumidor.gov.br, plataforma oficial de mediação, onde a resposta fica registrada.
- SUSEP, que fiscaliza a conduta das seguradoras — não substitui a indenização, mas gera registro regulatório.
- Procon ou Judiciário, com laudo técnico próprio quando a negativa for pela causa do dano.
Atenção ao relógio: a pretensão contra a seguradora prescreve em um ano (Código Civil, art. 206, §1º, II). A Súmula 229 do STJ ajuda — o pedido de indenização suspende a prescrição até a ciência da decisão. O mesmo método com protocolo vale para contestar uma conta de luz alta.
O que checar antes de assinar
Três itens da apólice resolvem a maior parte dos problemas futuros.
- Valor em risco — o valor declarado do imóvel e do conteúdo. Declarar menos do que vale gera indenização proporcionalmente menor.
- Franquia — quanto fica por sua conta em cada cobertura do residencial.
- Cobertura básica x adicionais — confira item por item o que foi contratado. O que não está listado não está coberto.
Guarde apólice, número do processo SUSEP e comprovante de pagamento no mesmo lugar. Na hora do sinistro, quem tem documento organizado resolve em semanas; quem não tem, em meses.
Onde confirmar as informações
Este é um conteúdo informativo e independente. Regras, prêmios e coberturas mudam — confirme antes de decidir:
- SUSEP — seguro habitacional, coberturas e escolha da seguradora
- Planalto — Lei nº 12.409/2011, apólice do SFH
- Banco Central — Resolução CMN nº 3.811/2009, oferta de seguradoras
- consumidor.gov.br — reclamação contra seguradora
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