O IPTU é o imposto que o município cobra de quem tem imóvel urbano, e sai de uma conta simples: valor venal vezes alíquota.
O problema é que quase ninguém sabe de onde vem o valor venal. Ele não é o preço de venda nem o da escritura: é uma estimativa da prefeitura, feita por tabela. E pode estar errada.
Abaixo, como o número é montado, o que a reforma tributária mudou, quem tem isenção de verdade e como pedir revisão.
O que o IPTU cobra e de quem
A base está no Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966). O art. 32 define o fato gerador: ser proprietário, ter domínio útil ou posse de imóvel urbano em 1º de janeiro.
O art. 34 diz que o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor. Cabe à lei municipal escolher entre eles, como reconhece a Súmula 399 do STJ.
O IPTU segue o imóvel, não a pessoa. Quem compra imóvel com dívida assume o débito, salvo prova de quitação na escritura (CTN, art. 130).
A fórmula é valor venal vezes alíquota
A conta é valor venal × alíquota, e depois se abatem isenções e descontos. Uma variável a prefeitura estima, a outra a lei fixa.
O valor venal sai do metro quadrado do terreno e da construção, da área construída, do padrão de acabamento e de fatores como testada e idade.
A alíquota varia muito. É comum ficar entre 0,3% e 1,5% no residencial e ser maior em não residenciais e terrenos vazios. Só a lei do seu município responde qual é a sua.
A Planta Genérica de Valores é o coração do cálculo
A Planta Genérica de Valores (PGV) é a tabela que dá um valor de metro quadrado a cada trecho de rua. É ela que faz dois apartamentos iguais, em bairros diferentes, pagarem valores diferentes.
A PGV é aprovada por lei e revista periodicamente. Em São Paulo, a Lei municipal nº 15.044/2009 obriga o Executivo a enviar à Câmara, até 15 de outubro do primeiro ano de cada mandato, a atualização dos valores unitários.
Sem revisão por muitos anos surgem distorções: bairros valorizados pagam de menos e a periferia paga proporcionalmente mais. É o que torna cada revisão polêmica.
O que a reforma tributária mudou na base
A Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, incluiu o art. 156, § 1º, III na Constituição: a base de cálculo do IPTU pode ser atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal.
Antes valia sem contestação a Súmula 160 do STJ: o município não podia atualizar a base por decreto acima da correção monetária. Reajuste real exigia lei.
Para quem recebe o carnê, a mudança é concreta: a prefeitura pode subir o valor venal acima da inflação sem passar pela Câmara todo ano — desde que exista lei anterior com a metodologia. Sem ela, o decreto cai.
O TJSP delimitou o alcance do decreto
A permissão não é cheque em branco. O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou o caso de Bragança Paulista, onde um decreto atualizou a PGV.
O tribunal o declarou inconstitucional porque a lei municipal não fixara antes os critérios de avaliação. A EC 132/2023 ampliou a autonomia do Executivo, mas segue exigindo método e limites em lei.
A discussão não está encerrada. Em 28 de julho de 2026, no pedido de Suspensão de Liminar nº 1.930, o ministro Alexandre de Moraes suspendeu os efeitos dos acórdãos do TJSP nesse caso — uma decisão provisória, que não julga o mérito, mas devolve efeito ao decreto até o Supremo decidir.
Antes de contestar reajuste por decreto, veja se o município tem lei com os critérios de avaliação. Sem essa lei, o argumento é mais forte; com ela, a briga passa a ser sobre o método usado, não sobre a forma.
São Paulo em 2026 mostra como isso chega ao carnê
São Paulo é um município entre mais de 5.500, e nada do que vale lá vale na sua cidade. Serve de exemplo do efeito de uma revisão de PGV.
A Lei municipal nº 18.330, de 11 de novembro de 2025, revisou a PGV para 2026. Isenta imóveis com valor venal até R$ 150 mil e residenciais de padrão simples ou médio até R$ 260 mil, com desconto decrescente entre R$ 260 mil e R$ 390 mil, para um único imóvel por contribuinte.
O reajuste anual ficou limitado a 10% e há 3% de desconto na cota única. Mudou também a entrega: só a cota única ou a primeira parcela vem pelos Correios; as demais saem no site.
Duas formas de progressividade
A primeira é pelo valor: imóvel mais caro, alíquota maior. Isso só foi amplamente permitido pela Emenda Constitucional nº 29/2000, e a Súmula 668 do STF considera inconstitucional a lei municipal que instituiu progressividade por valor antes dela, salvo para garantir a função social da propriedade.
A segunda é no tempo, e funciona como sanção. O art. 182 da Constituição autoriza exigir destinação para solo urbano não edificado ou subutilizado, e o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) detalha o mecanismo:
- descumprida a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar, o art. 7º majora a alíquota por cinco anos consecutivos;
- cada ano não pode passar do dobro do anterior, com teto de 15%;
- vencido o prazo, mantém-se a alíquota máxima e cabe desapropriação paga em títulos da dívida pública (art. 8º);
- só vale em áreas indicadas no plano diretor.
A taxa de lixo e a iluminação não são IPTU
No mesmo carnê vêm cobranças que não são imposto. A taxa de coleta de lixo domiciliar é constitucional pela Súmula Vinculante 19 do STF, se remunerar serviço específico e divisível.
Já a iluminação pública não pode ser cobrada como taxa, diz a Súmula Vinculante 41. Ela vira contribuição (a COSIP, do art. 149-A da Constituição), quase sempre na conta de luz.
Confira linha por linha o que foi somado, como se recomenda ao ler a conta de água quando o valor sobe sem explicação.
Quem paga o IPTU do imóvel alugado
A Lei nº 8.245/1991 permite atribuir o IPTU ao inquilino: os arts. 22, VIII, e 25 tratam do repasse quando há previsão expressa no contrato.
Isso não muda o contribuinte perante a prefeitura. O art. 123 do CTN é claro: convenções particulares não se opõem à Fazenda. Se o inquilino não pagar, cobram do proprietário.
A regra prática é direta: quem aluga exige comprovante de pagamento por escrito antes de renovar o contrato.
Vendi o imóvel e o carnê continua vindo
O cadastro imobiliário não se atualiza sozinho. Enquanto a transferência não for comunicada, o carnê sai no nome do antigo dono.
O caminho é registrar a escritura no cartório de imóveis e, com a matrícula atualizada, pedir alteração cadastral na secretaria de fazenda. Guarde o protocolo.
Até lá o débito segue ligado ao imóvel e pode virar dívida ativa e protesto. Se o nome já foi negativado, veja como consultar e negociar a pendência.
A cobrança prescreve em cinco anos
O art. 174 do CTN dá cinco anos para a Fazenda cobrar judicialmente o crédito já constituído.
A Súmula 397 do STJ considera o contribuinte notificado do lançamento pelo simples envio do carnê. E o Tema 980 fixou o marco: o prazo começa no dia seguinte ao vencimento.
Prescrição não é automática: precisa ser alegada. E pagar parcela de dívida prescrita pode ser lido como reconhecimento do débito. Confira as datas antes de negociar cobrança antiga.
Isenção para aposentado não é regra nacional
É aqui que mais circula informação errada. IPTU é tributo municipal: não existe isenção nacional para aposentados, idosos ou pensionistas. Manchete que diz “aposentados serão isentos em 2026” generaliza indevidamente.
Onde existe, vem de lei local. Em São Paulo, a Lei municipal nº 11.614/1994 dá isenção total a aposentados, pensionistas e beneficiários de renda mensal vitalícia com renda até 3 salários mínimos, e parcial entre 3 e 5, exigindo imóvel único no país, uso residencial e valor venal sob o teto.
Outros municípios usam idade mínima, renda familiar ou área construída. Se a renda vem de benefício assistencial, veja os critérios de renda do BPC/LOAS, de lógica federal diferente.
| Situação | O que costuma valer | Onde confirmar |
|---|---|---|
| Baixo valor venal | Isenção total por faixa fixada em lei | Lei do IPTU do município |
| Aposentado ou idoso | Só local, com teto de renda e imóvel único | Lei municipal e secretaria de fazenda |
| Imóvel alugado | Proprietário é o contribuinte; contrato pode repassar o custo | Lei nº 8.245/1991; CTN, art. 123 |
| Imóvel vendido | Débito acompanha o imóvel e passa ao comprador | CTN, art. 130; cadastro municipal |
| Terreno vazio no plano diretor | Alíquota sobe ano a ano, teto de 15% | CF, art. 182; Lei nº 10.257/2001 |
| Cobrança antiga | Prescreve em 5 anos do vencimento | CTN, art. 174; STJ, Tema 980 |
Como contestar o valor venal
A impugnação administrativa é gratuita, não exige advogado e suspende a exigibilidade do crédito enquanto tramita. O prazo muda por cidade: em São Paulo, 90 dias do vencimento da primeira parcela ou da cota única; no Rio, 60 dias da publicação do lançamento.
O que mais dá resultado é erro de cadastro, não discordância de preço: área construída maior que a real, padrão de acabamento superior ao efetivo, imóvel demolido, uso comercial lançado sobre residência. Laudo ajuda quando a tese é valor de mercado.
| Etapa | O que fazer | Atenção |
|---|---|---|
| 1. Ler a notificação | Conferir área, padrão e uso | O erro costuma estar no cadastro |
| 2. Reunir prova | Matrícula, planta aprovada, habite-se, fotos | Documento vale mais que argumento |
| 3. Avaliar laudo | Avaliação técnica, se a tese for de mercado | Custo do contribuinte |
| 4. Protocolar | Sistema eletrônico da fazenda, com login gov.br | Guarde o protocolo |
| 5. Acompanhar | Decisão sai no processo e no diário oficial | Cabe recurso, com prazo próprio |
| 6. Se negado | Pagar ou discutir judicialmente | Incidem juros e multa |
A via judicial só faz sentido depois de esgotada a administrativa, e a análise é individual. IPTU atrasado também pesa na relação com o banco, como o seguro habitacional do financiamento.
Onde confirmar as informações
Este é um conteúdo informativo e independente. Regras, alíquotas e valores mudam de município para município — confirme antes de decidir:
- Planalto — Código Tributário Nacional (arts. 32 a 34)
- Planalto — Emenda Constitucional nº 132/2023
- Planalto — Estatuto da Cidade (IPTU progressivo)
- Prefeitura de São Paulo — IPTU e impugnação
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