O aluguel no Brasil segue regido pela Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que não mudou em 2025 nem em 2026.
Circula muita matéria sobre uma “nova lei do aluguel”. Nenhuma cita número nem data de sanção — porque não existe. O que mudou está na reforma tributária.
Abaixo, a regra estável de quem assina ou renova contrato — prazo, garantias, reajuste, multa, vistoria, despejo — e o único fato novo: o imposto.
Não existe “nova Lei do Inquilinato”
A última alteração de peso foi a Lei nº 12.744, de 2012, que criou a locação sob medida (art. 54-A). Antes dela, a Lei nº 12.112/2009 mexeu em despejo e garantias. Depois disso, nada.
Há projetos em tramitação sobre temporada, garantias e despejo. Projeto não é lei. Sem sanção, nada muda no contrato.
A regra prática é direta: quando disserem que “a lei mudou”, peça número e data da norma. Sem isso, é tendência de mercado, não obrigação legal.
O aluguel entrou no IBS e na CBS
A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, colocou a locação no campo dos novos tributos sobre consumo. O art. 261 reduz em 70% as alíquotas do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento.
Com alíquota de referência estimada em 26,5% pela Fazenda, a carga efetiva fica perto de 8%. É estimativa: a alíquota definitiva será fixada pelo Senado. Em 2026 vale a fase de teste, com 0,9% de CBS e 0,1% de IBS.
Duas exceções importam. Locação de até 90 dias é tratada como hotelaria e fica fora do redutor de 70%. E o art. 260 cria um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial, corrigido pelo IPCA, abatido da base de cálculo.
Quando o proprietário vira contribuinte
Pessoa física não paga IBS e CBS por alugar um imóvel. O art. 251 só a torna contribuinte se, no ano anterior, tiver receita de locação acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis distintos. Ultrapassando R$ 288 mil no ano corrente, o enquadramento vale já no próprio ano.
Há divergência entre escritórios sobre se a receita alta, sozinha, já basta. A leitura majoritária — como a da nota técnica da Confederação Nacional de Municípios — é que o “e” do artigo exige os dois requisitos somados.
A Lei Complementar nº 227/2026 ainda ajustou pontos da LC 214/2025, e a regulamentação segue em movimento. Confirme o texto vigente no Planalto.
A transição com alíquota de 3,65%
O art. 487 permite optar por um regime de transição com alíquota de 3,65% para contratos por prazo determinado celebrados até 16 de janeiro de 2025.
A data precisa ser comprovável: firma reconhecida, assinatura eletrônica ou registro. Imóvel não residencial exige registro em cartório até 31/12/2025; no residencial vale também o comprovante do primeiro pagamento.
O benefício vale até o fim do prazo original do contrato e, no residencial, no máximo até 31/12/2028. Não é automático: é opção.
O IGP-M perdeu a coroa no reajuste
Em julho de 2026, o IGP-M da FGV caiu 1,16% no mês, acumulando 2,76% em 12 meses e 2,08% no ano. O IPCA de junho fechou em 4,64% em 12 meses. O vilão de 2021 e 2022 hoje reajusta menos que a inflação oficial.
A lei não obriga a usar o IGP-M. O art. 18 permite pactuar livremente o índice, e a periodicidade mínima do reajuste é anual (Lei nº 10.192/2001). Muitos contratos já adotam IPCA ou INPC.
Se o valor destoar do mercado, o art. 19 autoriza revisional após 3 anos de contrato ou do último acordo. Na prática, negociar direto resolve antes.
Prazo, prorrogação e denúncia vazia
Contrato residencial de 30 meses ou mais termina no fim do prazo, sem aviso (art. 46). Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição, prorroga-se por prazo indeterminado — e o dono passa a poder pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para desocupar.
Contrato de menos de 30 meses prorroga-se automaticamente, e a retomada sem motivo só cabe após 5 anos ininterruptos (art. 47, V). A diferença entre 29 e 30 meses muda todo o jogo.
Do outro lado, o art. 6º deixa o inquilino encerrar a locação por prazo indeterminado com aviso escrito de 30 dias. Sem aviso, cabe cobrança de um mês de aluguel e encargos.
A multa por saída antecipada é proporcional
Sair antes do fim do contrato não custa a multa cheia. O art. 4º manda calculá-la proporcionalmente ao período cumprido. Multa de 3 aluguéis num contrato de 30 meses, com saída no 20º mês, dá cerca de um aluguel.
Cláusula que fixe multa integral seja qual for o tempo cumprido contraria o art. 4º e costuma ser reduzida na Justiça.
Há dispensa total quando a saída decorre de transferência pelo empregador para outra cidade — desde que o inquilino avise por escrito com 30 dias de antecedência.
Quatro garantias — e só uma por contrato
O art. 37 admite quatro garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único é categórico: é vedada mais de uma no mesmo contrato.
Exigir fiador e seguro-fiança é ilegal: o art. 43, II trata a conduta como contravenção penal, com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa. Caução em dinheiro não passa de 3 meses de aluguel e vai para caderneta de poupança, com rendimentos do inquilino (art. 38, § 2º).
| Garantia | Custo | Vantagem | Desvantagem |
|---|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Até 3 aluguéis | Volta com rendimento | Exige capital na assinatura |
| Fiador | Zero | A mais barata | Depende de terceiro com imóvel |
| Seguro de fiança | Prêmio anual, de 1 a 2 aluguéis | Rápido, sem fiador | Não volta; exige análise de crédito |
| Cessão de quotas de fundo | Valor bloqueado | Continua rendendo | Pouco oferecida |
Como comparar o custo das garantias
A conta é simples: fiador custa zero, caução imobiliza dinheiro que volta corrigido, seguro-fiança é despesa que não retorna. Os prêmios variam por seguradora, perfil e cidade. Nenhum valor está fixado em lei.
Seguro de fiança não se confunde com o seguro habitacional do financiamento, com coberturas MIP e DFI, que protege o imóvel, não o aluguel. Ambos passam por análise de crédito, sempre individual: negociar pendências antes de procurar imóvel rende mais que discutir a recusa depois.
O título de capitalização, muito oferecido, não está na lista do art. 37. Funciona como caução — e, sendo caução, vale a garantia única.
Quem paga o quê: IPTU, condomínio e seguro
Pela lei, o proprietário paga impostos, taxas e o seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário (art. 22, VIII). Por isso quase todo contrato transfere o IPTU ao inquilino — o que é válido, desde que escrito.
| Despesa | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Condomínio ordinário (limpeza, salários, elevador) | Inquilino | Art. 23, § 1º |
| Fundo de reserva, obras e reformas | Proprietário | Art. 22, parágrafo único |
| IPTU e taxas | Proprietário, salvo cláusula | Art. 22, VIII |
| Seguro contra incêndio | Proprietário, salvo cláusula | Art. 22, VIII |
| Taxa de administração imobiliária | Proprietário | Art. 22, VII |
| Água, luz, gás, internet | Inquilino | Art. 23, VIII |
Contas de consumo ficam em nome de quem mora, e o inquilino pode contestar sozinho uma conta de luz fora do padrão. Internet e telefonia seguem as regras de atendimento e cancelamento da Anatel. Esses encargos podem ser cobrados junto com o aluguel (art. 25).
A vistoria decide a devolução da caução
O art. 22, V obriga o proprietário a entregar descrição minuciosa do estado do imóvel. O art. 23, III obriga o inquilino a devolvê-lo como recebeu, salvo o desgaste do uso normal.
Sem laudo de entrada, discutir desgaste na saída vira palavra contra palavra — e quem está com a caução leva vantagem.
A regra prática: exija laudo escrito com fotos datadas, assinado pelas duas partes, uma via para cada, antes de pegar a chave. Repita na saída. É a peça que decide a devolução do dinheiro.
Benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias
Pelo art. 35, as benfeitorias necessárias (fiação, telhado, o que evita deterioração) são indenizáveis mesmo sem autorização. As úteis (armário, ampliação), só se autorizadas por escrito. As voluptuárias, de enfeite, não.
O detalhe que derruba a maioria dos pedidos está no começo do artigo: “salvo expressa disposição contratual em contrário”. A Súmula 335 do STJ valida a cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção.
Se o contrato traz essa cláusula — e a maioria traz —, a reforma sai do bolso do inquilino.
Direito de preferência na venda
Posto o imóvel à venda, o inquilino tem preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros (art. 27), e o dono deve comunicar a proposta por escrito.
O prazo para aceitar é de 30 dias, e a aceitação precisa ser integral e inequívoca, sob pena de caducar (art. 28).
Preterido, o inquilino tem direito a perdas e danos. Pode até ficar com o imóvel, depositando o preço, se ajuizar ação em 6 meses e o contrato estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias (art. 33). É a averbação que dá força à preferência.
Despejo por falta de pagamento e purgação da mora
Na ação de despejo por falta de pagamento, inquilino e fiador evitam a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação (art. 62, II). É a purgação da mora.
O direito não é ilimitado: não se admite a emenda da mora se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores à ação.
Sem nenhuma das garantias do art. 37, o dono pode obter liminar de desocupação em 15 dias, prestando caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX). Contrato sem garantia é mais arriscado para o inquilino, não menos.
Onde confirmar as informações
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- Planalto — Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato
- Planalto — Lei Complementar nº 214/2025 (IBS e CBS)
- FGV IBRE — IGP-M mensal
- IBGE — IPCA
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